中國(guó)人自古以來就有買房置地的傳統(tǒng)，房地產(chǎn)包含“房”和“地”兩個(gè)大塊，從宏觀上看，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，從微觀來看，是小家庭的核心資產(chǎn)。放眼全球，對(duì)于普通老百姓來說，房產(chǎn)占據(jù)大概普通家庭70-80%的資產(chǎn)總額，可以大膽的講房地產(chǎn)興，經(jīng)濟(jì)活躍，快速發(fā)展，反之房地產(chǎn)萎靡不振，停滯不前，對(duì)于經(jīng)濟(jì)也是個(gè)巨大的拖累。房地產(chǎn)行業(yè)一直有兩個(gè)18億的說法，即成交面積18億平米，成交金額18萬億，房地產(chǎn)關(guān)乎國(guó)內(nèi)20-30個(gè)產(chǎn)業(yè)的榮辱興衰，鋼材行業(yè)也與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高度相關(guān)。自2022年房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，對(duì)于鋼材的需求也是一降再降，較高峰時(shí)期，房地產(chǎn)對(duì)于鋼材需求減少1億噸以上，這也導(dǎo)致建筑鋼材從2023年開始從王座滑落變成第二大鋼鐵品類。房地產(chǎn)行業(yè)的四要素?zé)o非“人、房、地及錢”，從參與者可以分為政府、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主四個(gè)大類，本文試圖從房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)、人口、業(yè)主的信心及能力三個(gè)大塊來簡(jiǎn)要分析，試圖管中窺豹，以偏概全的分析房地產(chǎn)行業(yè)遲遲不探底的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)回顧

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，今年1-7個(gè)月，地方土地出讓收入17763億元，同比下降22.3%。這一降幅甚至超過了去年同期（-19.1%）。今年前7個(gè)月賣地收入規(guī)模降至近八年新低，僅略高于2016年同期水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積491532萬平方米，下降12.7%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。房屋施工面積以及新開工面積均出現(xiàn)兩位數(shù)的百分比下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅有所收窄。詳見下圖/表：

人口決定房地產(chǎn)行業(yè)的上限

自從98年房改以來，房地產(chǎn)經(jīng)歷了狂飆突進(jìn)式的發(fā)展，人多房少，供應(yīng)短缺，導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇攀升。任澤平說：房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，遠(yuǎn)期看人口，人口決定了房地產(chǎn)行業(yè)的上限。近幾年來，隨著年輕人“不戀愛，不結(jié)婚，不生孩子”的“三不”風(fēng)潮的興起，2023年全國(guó)新生兒902萬，房屋供應(yīng)短缺，人多房少的時(shí)代一去不復(fù)返。當(dāng)讀書無法改變命運(yùn)，辛勤勞動(dòng)獲得不了自己想要的生活，一輩子為鋼筋混泥土所累，年輕人選擇了躺平來應(yīng)對(duì)，自己生活的就頗不如意，更不會(huì)生孩子讓自己的后代來面對(duì)慘淡的人生。職場(chǎng)有個(gè)35歲天花板，工地限制55歲男性員工及45歲女性員工，對(duì)于未來的恐懼，導(dǎo)致生育率急劇下降，高房?jī)r(jià)成了最好的避孕藥。詳見下圖：

業(yè)主的信心及購(gòu)房能力缺失

中國(guó)人均房產(chǎn)面積大概40平米左右，房?jī)r(jià)漲到眼下的位置，出現(xiàn)兩個(gè)極端，一部分擁有多套房子，一部分人一套房子都沒有。能力稍強(qiáng)的掏空6個(gè)錢包，犧牲老人養(yǎng)老及孩子教育，年輕人不敢請(qǐng)假，不然生病，不敢懈怠，在房產(chǎn)沒有明確增值預(yù)期，房租收入比大于500的情況下，購(gòu)買房屋等待升值或者是用于出租回收成本預(yù)期不高。疊加中年危機(jī)，年輕人沖動(dòng)消費(fèi)積極性不夠，業(yè)主的信心及購(gòu)房能力有所缺失。

結(jié)論

全國(guó)商品房銷售額或難守住9萬億，二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，但持續(xù)性還有待繼續(xù)觀察。新開工萎靡不振，預(yù)計(jì)新開工面積降幅或有改善，但同比由負(fù)轉(zhuǎn)正仍有難度。竣工同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，“保交房”進(jìn)入深水區(qū)，竣工或回歸8億平米量級(jí)。在投資乏力、開工不足、竣工受制的背景下，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額或降至10萬億以下，小編淺薄的認(rèn)為房地產(chǎn)遲遲不觸底的核心原因在業(yè)主的信心及購(gòu)房能力缺失。